Получаем дополнительный доход: сдаем квартиру правильно и безопасно

Сдача квартиры может быть выгодным и удобным способом получения регулярного дохода, что особенно актуально для людей, у которых есть ипотека или кредиты. Однако при принятии решения «сдавать или не сдавать» необходимо учитывать потенциальные риски. Важно знать, как правильно оформить документы, и не забывать об уплате налогов. Как сделать так, чтобы сдача квартиры для владельца обернулась только плюсами и стала дополнительным источником дохода? Об этом – в нашем материале.

Найм и аренда квартиры – в чём разница?

В разговорной речи мы используем понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» как синонимы, однако с юридической точки зрения это неверно. Если частное лицо сдаёт квартиру другому человеку, речь идёт о договоре найма. А если квартиру снимает организация, используется договор аренды.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру?

Согласно закону (ГК РФ, ст. 346 п. 3) для сдачи ипотечной квартиры в аренду заёмщику не требуется одобрение банка. Однако всё не так просто. В законе есть важный нюанс: если в ипотечном договоре зафиксированы другие условия, они будут иметь первоочередное значение.

Часто банки не запрещают заёмщикам сдавать ипотечную квартиру в аренду или найм, для этого нужно только предупредить банк о своём решении. Поэтому необходимо внимательно изучить ипотечный договор, чтобы понимать, необходимо ли вам оповестить кредитное учреждение о сдаче жилья.

Стоит ли страховать квартиру перед сдачей?

Если квартира ипотечная, владелец обязан регулярно оформлять страховку на случай чрезвычайных происшествий. Важно внимательно изучить условия договора и понимать, что именно покрывает страховка и в каком случае хозяин получит выплаты.

В случае, когда квартира уже в собственности, владелец может самостоятельно решать, оформлять ему страховой полис или нет. Кстати, оформить страховку может и арендатор – это позволит обезопасить себя и избежать крупных трат, например, при поломке сантехники. Но все ситуации, которые покрывает страховка, обязательно должны быть зафиксированы в договоре.

Как правильно оформить договор найма

Чтобы у владельца квартиры и наймодателя в будущем не возникло разногласий, необходимо урегулировать отношения с помощью договора. Помимо договора нельзя забывать и про другой важный документ, который подтверждает факт передачи квартиры нанимателю – акт приёма-передачи. В акте должно быть зафиксировано текущее состояние квартиры: указаны все дефекты, перечислена мебель, техника, количество ключей, переданных арендатору.

Договор должен быть заполнен правильно и обязательно содержать в себе следующие пункты:

Срок договора и порядок его продления

Согласно закону, срок договора найма составляет 5 лет. Однако удобнее сдавать квартиру на более короткий срок, например, на год, с возможностью продления. Если владелец решит заключить договор дольше чем на 1 год, он должен будет зарегистрировать его в Росреестре в течение месяца с момента подписания. В противном случае хозяину квартиры грозит штраф в размере до 5 тысяч рублей.

Документ о праве собственности и паспортные данные двух сторон

Данные документа о праве собственности и паспортов должны быть отражены в договоре. Важно указать не только номер дома, но и номер квартиры, в которой будет проживать наниматель.

Арендная плата

Нужно указать ежемесячную сумму платежей цифрами и словами, а также дату платежа. Юристы рекомендуют указывать и способ оплаты – наличные или переводы по карте.

Депозитный платёж

Нередко хозяин квартиры берёт с будущих жильцов депозит – платёж, обычно равный сумме ежемесячной оплаты. Платёж является гарантией того, что наниматель будет аккуратен в квартире и не станет портить имущество. В договоре важно прописать сумму платежа и обозначить, в каких случаях он возвратный/невозвратный.

Оплата коммунальных услуг

Иногда у сторон появляется недопонимание по этому вопросу. Чтобы избежать конфликтов, нужно указать, кто оплачивает коммунальные услуги. Часто квартиранты вносят платежи только по счётчикам за воду и свет, остальные услуги закрепляются за хозяином квартиры.

Условия проживания в квартире

В договоре стоит отразить, могут ли в квартире жить животные или третьи лица. Если хозяин квартиры разрешил квартирантам завести животных, он должен понимать, что это влечёт за собой возможную порчу имущества и быть к этому готовым.

Условия досрочного прекращения договора

Необходимо прописать, за какой срок одна или вторая сторона должны объявить о прекращении договора найма. Например, наниматель должен оповестить хозяина квартиры о выезде за две недели до даты переезда.

Если вы решили сдавать свою квартиру и уже подыскиваете жильцов, важно позаботиться о правильном оформлении документов. При соблюдении нехитрых правил вы убережёте себя от конфликтов и проблем в будущем.

Налоги с аренды

Не стоит забывать, что доход от сдачи жилого помещения в аренду облагается налогом, оплачивать который можно несколькими способами:

1. НДФЛ для физлиц

НДФЛ для физических лиц составляет 13% от указанной в договоре найма ежемесячной арендной платы. Но если ваш доход в год составит 5млн рублей, налог повысится до 15%.

2. Упрощенная система налогообложения для индивидуальных предпринимателей

Упрощенная система налогообложения подразумевает наличие у хозяина квартиры статуса ИП. По этой схеме налоговая ставка будет составлять всего 6% от дохода.

3. Налоговый патент для индивидуальных предпринимателей

Патентная система налогообложения также подразумевает наличие статуса ИП и ставку 6%, однако проценты выплачиваются не от ежемесячной арендной платы в договоре, а от общего предполагаемого дохода.

4. Налог для самозанятых

Налог для самозанятых, или плательщиков налога на профессиональный доход, на сдачу жилого помещения физическим лицам будет составлять 4% от стоимости арендной платы в договоре найма, а для юридических лиц – 6%.